一、案例

　　2021年6月10日，某市综合执法部门接到群众举报，某房地产开发有限公司在未取得《商品房预售许可证》情况下，联合某中介公司在当地举行商品房预售大型活动，对该商品房进行推销和预售，后市综合执法部门执法人员立即赶往现场核实情况，责令主办方停止预售活动并进行调查取证，执法人员对在场准备参与购房当事人进行解释和劝离。2021年6月12日，市综合执法部门进行了立案调查，后对该房开商进行了行政处罚，处以其所收取预付款1%的罚款，共计10万元。

　　二、说法

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售，应当符合下列条件：......（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：......（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”由此可见，城市商品房预售实行许可证制度，房开商进行商品房预售应当向县级以上人民政府房地产部门办理相关登记，取得商品房预售许可证明。根据《城市房地产开发经营管理条例》第36条规定“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”若房开商未取得商品房预售许可证之前对房屋进行预售的，相关部门可以依据该条实施行政处罚。另外，如果购房者与未取得商品房预售许可证的房开商签订了《商品房预售合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故购房人在签订商品房预售合同之前，应要求房开商出示相关证明，证实其已取得商品房预售许可证，避免签订的《商品房预售合同》被认定无效，造成不应有的损失和不必要的诉讼。本案中，房开商在未取得商品房预售许可的情况下就举办了商品房预售活动，该行为属于违法行为，故市综合执法部门依据《城市房地产开发经营管理条例》对其进行了相应的处罚。

　　三、提醒

　　房地产开发建设的资金投入大、回笼慢。一些房地产开发企业为了加快资金周转，减轻融资压力，在项目还没有完全具备法定销售条件的情况下，向群众预售房屋，也就是未取得《商品房预售许可证》而擅自销售商品房，这是一种常见的违法行为。因此，购房者在购买商品房时，一定要多方考察清楚所购商品房是否取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等证件。如发现房地产开发经营中存在任何涉嫌违法违规行为，可以向住房城乡建设主管部门投诉举报。

　　四、法条链接

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　《城市房地产开发经营管理条例》

　　第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　第三十六条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　

原文链接：http://zfcxjst.guizhou.gov.cn/gzcy/hygq/rdhy/202301/t20230113_77926299.html
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